太倉某小區【房屋漏水原因检测鉴定】

日期：2017-07-28

說明：为保护客户信息，以下数据有所改动

一、房屋基本概况

太倉某小區位於江蘇省太倉市，于2011年投资建设，其设计单位为中国建筑上海设计某研究院有限公司，施工单位为某集团股份有限公司和江某建筑安装工程有限公司。

現業主（原告）发现房屋内局部区域发生墙面渗漏水现象，主要发生在书房、厨房以及客厅走廊靠近厨房推拉门的位置。因业主对渗漏水原因存在争议，业主遂将某有限公司诉至太仓人民法院，申请对房屋渗漏水原因进行鉴定。为此，江苏省太仓市人民法院于2016年签发《江苏省太仓市人民法院司法鉴定委托书（2016）苏0585法鉴委字第00128号》（附录I），委托我司对該室漏水原因進行鑑定，出具鉴定报告和修复方案并估算修复费用。

根據委託方提供的房屋原始建築結構設計圖紙、渗漏水照片以及庭审笔录等相关资料，组织技术人员研究制定了周详的检测鉴定方案，于2016年赴现场，并在三方当事人均到场的条件下，根据有关规范和规程的要求，对房屋进行了检测，随后对现场检测成果进行了整理分析。主要工作内容如下：
（1）房屋建筑结构情况的调查；
（2）房屋渗漏水情况的调查；
（3）房屋渗漏水区域红外热像法检测；
（4）房屋渗漏水原因鉴定分析；
（5）对存在的问题提出处理建议，出具修复方案，并估算修复费用。

二、房屋渗漏水情况的调查

根據現場調查及委託方提供的照片等相關資料可知，该室存在局部区域渗漏水现象。具体表现为：
1）該室書房（原设计图纸中为空中花园）墙面东北角发生较大面积渗水现象，部分粉刷层剥落、霉变；
2）該室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發生滲漏水現象，部分吊顶板脱落，存在较为明显的渗漏水印记；
3）該室廚房工作臺、墙角位置存在水渍印记，可能存在渗漏水现象；
4）該室次臥飄窗牆角發生一定程度滲水及粉刷層剝落現象，飘窗位置墙面粉刷层发生开裂现象；
5）該室次臥空調洞口附近內牆面粉刷層存在輕微黴變現象；
6）該室儲藏室內牆角存在輕微粉刷層黴變現象。

另外，现场检测还发现，該室戶內樓梯間牆角也存在滲水現象，局部墙面伴有粉刷层剥落、霉变。

圖 2602室渗漏点示意图

三、房屋渗漏水区域的红外热像法检测

本站於2016年先后两次组织专业技术人员赴现场，在现场勘查基础之上，于該室北面天溝進行蓄水試驗，并采用R500红外热像仪分别于天沟蓄水前、蓄水2小时、蓄水24小时对各渗漏点墙面进行了红外热像采集。

本次檢測通過現場勘查，并结合蓄水试验（2016年8月24日10:30开始），借助红外热像法采集图像，基于现场勘查结果以及红外热图的综合分析对比，发现如下情况：

1）該室書房（原设计图纸中为空中花园）东北角墙面最低温度平均值，与蓄水前相比，蓄水2h后，区域墙面最低温度温差为0.5℃，最低温度值与蓄水前相比降低0.5℃；

2）該室戶內樓梯間牆角區域與蓄水前相比，蓄水2h后，区域墙面最低温度温差为0.5℃，最低温度值与蓄水前相比降低0.5℃；

3）对該室書房牆角滲漏區域蓄水試驗前後溫度分佈進行對比發現，該室書房牆角位置蓄水2h与蓄水前对比，渗漏区域温度呈现明显的下降趋势，而正常区域墙面温度分布蓄水2h较蓄水前有小幅上升；

4）对該室戶內樓梯間滲漏區域蓄水試驗前後溫度分佈進行對比發現，該室戶內樓梯間溫度分佈蓄水2h后较蓄水前发生较为明显的温度降低现象；

5）蓄水24h后与蓄水前相比，該室書房牆角滲漏區域最低溫度有所回升，該室戶內樓梯間牆角區域雖溫度值依然偏低但差值並不明顯。

各滲漏區域蓄水試驗前後溫差結果詳見表1

表1 蓄水前后渗漏区域温差

四、房屋渗漏水原因的鉴定分析

經現場檢測可知，該室房屋內局部區域發生牆面滲漏水現象主要發生在書房、厨房、次卧窗台以及客厅走廊靠近厨房推拉门的位置。

通過對該室北面天溝進行蓄水試驗，并采用红外热像仪进行检测发现，該室書房牆角滲漏區域在蓄水2h后，区域墙面最低温度值与蓄水前相比均降低0.5℃，且該室書房牆角滲漏區域溫度較蓄水前呈現明顯的下降趨勢；該室戶內樓梯間牆角滲漏區域的紅外熱像檢測結果與該室書房牆角滲漏區域呈現一致的規律。根据中华人民共和国行业标准《建筑防水工程现场检测技术规范》（JGJ/T 299-2013）中的13.0.8的相关规定，室内渗漏点温差异常参考值宜为0.3℃~0.5℃，据此认定以上渗漏区域温度异常与天沟蓄水有关。而蓄水24h后，以上渗漏区域最低温度又有所回升，由于渗漏区域的渗入水又重新趋于平衡，以上温度的回升与渗漏区域环境温度变化有关。

綜上所述，該室書房牆角滲漏區域滲水與2603室北面天沟因排水不畅导致的长期积水有关。另外，該室廚房工作臺、墙角位置存在水渍印记以及2602室走廊靠近厨房门廊位置的天花板发生渗漏水也与該室北面天溝積水滲入牆體並長期積存滲透有關。

該室次臥飄窗牆角發生的滲水及粉刷層剝落現象是由於飄窗密封性或牆體防水等存在缺陷導致，飘窗位置的墙面粉刷层发生轻微开裂是由于粉刷层材料收缩导致；該室次臥空調洞口附近內牆面粉刷層存在輕微黴變是由於雨水從空調洞進入室內，导致洞口附近墙面发生霉变；該室儲藏室內牆角存在輕微粉刷層黴變是由於受潮所致。

五、修复方案及费用估算

針對該室出現的滲漏水現象，根据现场检测结果，给出以下修复方案供委托方参考：

1）該室北面天溝排水方向與原設計排水方向相反，原设计天沟排水方向为自东向西由天沟西侧落水管排出，但现场实际为天沟东侧低于西侧，易导致天沟东侧积水，且在后期使用中天沟防水被铲除，建议对天沟重新进行防水施工，防水范围扩大到天沟周边墙面，并按天沟原设计排水方向进行放坡，并确保排水畅通；

2）对該室書房滲漏水牆面裝飾層進行剷除，重新粉刷；

3）对該室走廊靠近廚房門廊位置的損壞吊頂板進行修復、更换；

4）該室廚房工作臺、墙角位置墙面去渍后重新涂刷装饰层或者粘贴饰面砖；

5）对該室次臥飄窗牆角滲水區域及飄窗位置的開裂牆面進行剷除，重新粉刷装饰层，对飘窗进行密封性检查，并加注密封材料；

6）該室次臥空調洞口附近黴變牆面去漬後重新粉刷塗層，并使用专业空调洞口封堵泡沫对洞口进行有效封堵；

7）該室儲藏室內的黴變牆面去漬後重新粉刷塗層。

六、房屋漏水检测鉴定结论与建议

1）該室書房、走廊、厨房及次卧、储藏室部分区域出现渗漏水现象，部分渗漏水区域伴有粉刷层开裂剥落、霉变等现象。

2）該室書房牆角滲漏區域滲水與該室北面天溝因排水不暢導致的長期積水有關。另外，該室廚房工作臺、墙角位置存在水渍印记以及該室走廊靠近廚房門廊位置的天花板發生滲漏水也與該室北面天溝積水滲入牆體並長期積存滲透有關。

3）該室次臥飄窗牆角發生的滲水及粉刷層剝落現象是由於飄窗密封性或牆體防水等存在缺陷導致，飘窗位置的墙面粉刷层发生轻微开裂是由于粉刷层材料收缩导致；該室次臥空調洞口附近內牆面粉刷層存在輕微黴變是由於雨水從空調洞進入室內，导致洞口附近墙面发生霉变；該室儲藏室內牆角存在輕微粉刷層黴變是由於受潮所致。

4）针对該室出現的滲漏水現象，建议按报告第七节的修复方案进行修复处理。

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